Le marché immobilier à Villeneuve d’Ascq est impacté par sa proximité immédiate avec la métropole lilloise et avec la frontière ainsi que par son activité étudiante particulièrement prégnante. La ville possède de réels atouts, dans l’organisation du quotidien de ses habitants comme dans l’évolution favorable du prix moyen du m² de son parc immobilier. Son potentiel est élevé pour les investisseurs, y compris sur le marché locatif.
Une ville jeune et dynamique
Villeneuve-d’Ascq a compté jusqu’à 65 000 habitants dans les années 90. Sa population s’est stabilisée depuis aux alentours de 62 000 hab. (62 358 au dernier recensement réalisé en 2016 par l’INSEE). Sa population est jeune, avec une moyenne d’âge de 29 ans : 26 % des villeneuvois ont moins de 18 ans, 17 % seulement ont plus de 55 ans ! Cela résulte d’une présence très forte des universités sur la commune : 65 % des habitants sont des étudiants (40 000 hab environ). Cela crée un dynamisme sur la commune et un renouvellement très constant de sa population, ce dont bénéficie directement son parc immobilier locatif. La ville jouit à la fois d’une vie universitaire très riche mais aussi d’une activité commerciale et de service particulièrement développée. En 2007, la commune avait été qualifiée de « commune la plus dynamique de France pour l’emploi sur les dix années à venir » par une étude de l’Expansion. En 2017, elle était classée « ville de province de plus de 50 000 habitants la plus dynamique de France » par le Figaro. Aujourd’hui, Villeneuve d’Ascq héberge par exemple les sièges sociaux de grandes sociétés dans le domaine du crédit aux particuliers, de l’agro-alimentaire, des articles de sport ou du BTP. Elle accueille également un ensemble universitaire (deux campus) qui accueillent 50 000 étudiants et où travaillent 2 500 chercheurs. La proximité immédiate de Lille, la grande métropole régionale, ajoute encore à l’attrait de la commune. Les services offerts et les loisirs disponibles à Lille sont accessibles très facilement depuis Villeneuve d’Ascq, quand le prix de l’immobilier à l’achat comme à la location y est plus bas de 15 % en moyenne.
Des infrastructures diversifiées et de qualité
La ville offre à ses habitants un nombre conséquent de commodités et de lieux de loisirs : grands centres commerciaux, commerces en centre-ville, restaurants, salles de cinémas, théâtres, parcs naturels, stades et salles de sports, VAL et tramway. Les élèves y sont bien accueillis avec trois lycées, six collèges et une trentaine d’écoles primaires, élémentaires ou maternelles. L’activité sportive y est également particulièrement développée, que ce soit pour l’accueil de grands événements sportifs dans le stade Pierre-Mauroy ou au Stadium Nord, comme pour la quantité des clubs et des disciplines sportives qui se sont développées sur la commune : celle-ci dispose d’un grand nombre de stades et de salles et ses clubs sportifs évoluent au plus haut niveau dans de très nombreuses disciplines. Attenante à Lille, Villeneuve d’Ascq offre par ailleurs un accès quasi immédiat aux lignes TGV et internationales qui y desservent Paris, Bruxelles, Amsterdam et Londres. L’aéroport de Lille-Lesquin, situé au sud à moins de 20 minutes en voiture, ouvre les portes vers les grandes villes en France et vers quelques autres destinations à l’étranger. L’autoroute A21 au nord mène directement à la Belgique en direction de Courtrai. L’A27 au sud-est offre un accès direct à la Belgique encore, en direction de Tournai. L’A25 à l’ouest place Dunkerque et la Côte d’Opale à une heure environ de Villeneuve d’Ascq. En voiture toujours, l’A1 au sud met Paris à 2 h 30 environ de la commune. La population actuelle bénéficie des développements et des aménagements réalisés dans les années 80-90 d’abord, et des extensions qui n’ont cessées d’être réalisées depuis, sur la commune même ou dans son voisinage (à Lille notamment).
Un parc locatif important
Le parc immobilier de Villeneuve d’Ascq est diversifié. On y trouve du bâti ancien en grande quantité, notamment du fait d’une explosion démographique dans les années 70, mais aussi un parc immobilier neuf dont le prix est plus élevé. 97 % du parc immobilier correspond à des résidences principales : Villeneuve d’Ascq n’est pas une destination touristique ; on y habite parce que l’on travaille sur place ou dans les environs, éventuellement de l’autre côté de la frontière belge (au nord, côté flamand, ou à l’est, côté wallon). 64 % des biens immobiliers à vendre sur la commune correspondent à des appartements, dont le prix moyen du m² a été en très nette augmentation sur les 12 derniers mois (près de +40 %). Cette tendance pourrait s’inverser dans les prochains mois, puisque que le parc immobilier de Villeneuve d’Ascq n’est composé qu’à 54 % d’appartements. La tendance sur le marché immobilier des maisons est à l’inverse, qui représente 44 % des logements mais 36 % seulement des biens à vendre. Ici, le prix du m² a connu une baisse de l’ordre de 4 % sur les 12 derniers mois. Rien ne permet de dire que cette tendance va changer parce que la part du locatif est très importante à Villeneuve d’Ascq du fait de la très forte présence des étudiants sur la commune : 57 % des habitants sont locataires quand 41 % sont propriétaires sur la commune. Or 61 % du parc immobilier dispose de 4 pièces ou plus, et 8 % seulement ne dispose que d’une pièce avec une pression très forte sur ces logements très recherchés justement par les étudiants. Cette pression locative forte est une caractéristique du marché immobilier villeneuvois. L’achat d’un bien immobilier en vente sur la commune peut avoir pour objectif sa mise à disposition sur le marché de la location, éventuellement en co-location, avec un retour sur investissement relativement rapide du fait de l’augmentation très importante des prix des loyers sur ces deux dernières années, plus marquée pour les appartements que pour les maisons.
Villeneuve d’Ascq : un prix au m² à l’achat très intéressant
Le prix du m² des biens immobiliers à vendre sur la commune varient d’un quartier à l’autre. Il varie également en fonction du type de bien mis en vente. Pour ce qui est du prix moyen du m² : celui-ci est actuellement bas à Villeneuve d’Ascq par rapport aux communes avoisinantes. À 2 680 € actuellement (prix moyen tous types de biens confondus), il est inférieur de 15 % au prix moyen du m² à Lille toute proche, par exemple. Le prix moyen du m² à Villeneuve d’Ascq est d’ailleurs le prix médian sur l’ensemble des 21 villes voisines : 10 villes sont plus chères, 10 autres sont moins chères. On constate néanmoins des disparités en fonction des quartiers. Les prix bas sont inférieurs à 1 800 € du m² pour 7 % des appartements et 9 % des maisons en vente. Les prix hauts sont supérieurs à 4 600 € du m² pour 2 % du parc des maisons et 10 % du parc des appartements. C’est sur les appartements, qui constituent près des deux tiers du marché immobilier, que l’on constate les plus grandes disparités. Les types T1 sont très recherchés quand ils ne représentent que 8 % du parc immobilier sur Villeneuve d’Ascq. Leurs prix à l’achat vont de 2 400 € à plus de 10 000 € du m² en fonction de leurs emplacements, avec un prix moyen de l’ordre de 4 540 € du m². Les types T2 sont nettement moins chers à l’achat, à 2 840 € en moyenne du m² et le prix du m² diminue avec le nombre de pièces que propose le bien. Il existe une constante néanmoins entre maisons et appartements : à Villeneuve d’Ascq l’ancien est moins cher que le neuf, en centre-ville comme en péricentre.
Un prix du m² en évolution favorable pour l’investissement
Que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou répondant à un projet de location, le marché immobilier reste très intéressant à Villeneuve d’Ascq. Les annonces immobilières concernent des appartements pour près des deux tiers d’entre elles. La pression est très forte sur les studios du fait de la présence d’une population étudiante très nombreuse sur la commune et d’un parc correspondant très réduit. La proportion des appartements dans les ventes immobilières (64 %) étant supérieure à celle des appartements dans le parc immobilier de la commune (54 %), on peut estimer que le prix du m² va baisser à l’avenir. L’investissement à but locatif deviendra alors d’autant plus intéressant que le prix des loyers est en augmentation importante sur ce type de biens. Ceci est d’autant plus vrai que, par ailleurs, le prix moyen du m² à Villeneuve d’Ascq est bas par rapport aux villes voisines sauf pour les types T1, par contre. Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale en maison, le parc immobilier a connu sur ces 12 derniers mois une baisse d’environ 4 % à Villeneuve d’Ascq. Que cette tendance se poursuive ou qu’elle s’inverse, le prix du m² constaté auprès des agences immobilières restant bas sur la commune, l’achat d’un tel bien reste très intéressant du fait de la proximité immédiate de la métropole lilloise et de la frontière belge.
